但你要施工的时候□=■，这都可以收费☆••=▷▪。一个月600元收益•▽。要系统梳理★-•▽=。那儿一吵★○▲▪…，后期运营▷-☆◁=▽？
让我们支持云南省做城市更新◇…-=，加梯的同事○•，加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批••，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展●-▽☆▼。但是利润很薄•○◆•▷◁；当时和住建委讨论了很久□□▷，被人喷得够呛□-▼=。如果从2011年开始从事加装电梯算起•▲☆，物业费是管房子的▽△，有人拿个椅子坐在门口▽▪●▼●？
加电梯是100%同意◇▽△▲☆，与当地国企一块来做这个事○▪…□。老百姓不是不能付费▷◆●▼•。
电梯维保费用是6000元~8000元/年-=□。利率通常在4%以内○-•▪▲…。加装电梯等于买了汽车租出去了▲▪▼▷，董有★▽●☆：这些年我们一直在探索☆●，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金□◁◇□…，扫码下单•△•。筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右■△▼○。假如有80%同意的◁•▲▼=▽？
董有◆•…•：我们不评价友商做的如何◆△…■☆，但可以说说自己■◇▷○▽。马上我们通州的项目也要上了▼▷▲，一个是北小园锅炉房■☆▷★•=，一个中餐锅炉房…•▽•◇●，还有一个武夷花园•○○，这三个地方要改成社区文化中心•◆。5月运河旁边还有一个运动馆…○，传媒大学有个图书馆★○。将来这些配套如何运营●△◆○=○、产出□★●◁●，不产出怎么来投资□▪▲•？
董有◆◇：跟居民沟通△▪◁▼，跟各级部门沟通★◁◁、协调▼◁=△•、落地◇●•■●，莲花池（西里6号）在加电梯过程中○○☆★◇，负责人写了7万字的日记▼◆-△=，历时5年凯发k8登录…○▼…。我们带着他全国各地去参观□●◇，各级部门去交流▪◇•▷，因为多年前大家没有统一认知○◆▪，说加电梯大家都不知道▪▷•，当然•○○-，现在加电梯可以说家喻户晓了◁□■-。
董有◆▪☆▷▲…：偿还主要有两类■▽▽•●★，一类是经营性收入□▽◇○=，比如租金••-，主要用来还利息-▼==◆=；还有一类就是资产证券化▽◇☆■◇▲。老旧小区改造要解决资金缺口问题▷•••，就必须使一些资源完成资产证券化◆-●▽，所以我们现在帮各地做资产资源储备■○•▲▲。原来政府都是搞土地储备…▽◁◇○，完成招拍挂后●▼★…•☆，资金就来了•◇◆●●★；未来我们叫资产储备•▽，变现资金用来改造老旧小区•=○○▪。
这个楼的选5个人★▷-=，阳光灿烂•▲□，每人每周到守门员家■•，我们从策划▷◁▷、规划●■▲-、计划帮他们搭建起模型▪▽▲■☆！
董有■●△▪：三普就是人口普查■▷□、经济普查和灾害普查▲▷…，通过三普我们拿到一个城市的基本数据△■=★，相当于做体检●□◇●•；下一步是三划=▪，给它做策划▼◁■●、规划和计划★▼。
电梯应该多少钱•▼□=◁？先要有一个标准…★▲○，北京和上海都是我们帮定的标准■◇•▪▲▽，60万元是基准价△•◁▽◇=，有特殊要求可以高一点□●-○■☆，条件差一点可以低一点☆△★•-。市场上一部三菱电梯将近20万元▲△，一些品牌可能不到10万元▷▼▲-••。
具体来源我们也细化了-▽▽-，第一个自有▪△，小区存量物业资源●○=●◁▷；第二个是划拨◁•，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地•••□…-；第三是租赁☆▪○□…•，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营●•-★▽-；第四是购买△…-，利用资金购买经营性资产▪▽○■；第五是审批◁◁◁•▷、新批◇★•，在小区内新建新批经营性空间--。
还有一次在北京一个学校家属院★○▷■，周末我们在现场做工作…☆▽，我和他们说-▪★▽●，加电梯对房子也是增值•▼◆▪□，当时一位老师就急了•▼●，说你这么说●★•▷▷，那我们都得算一下账▽…●，当时大家就说-△，董总你别说了•▪-…◁。
我们算了一下•▪=，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5▷▪☆=，政府补7毛◇▪☆-，补三年▲△，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五★-▲■◇，所以大体有几毛钱的空…○▪…，通过一些增值服务也就是服务费补上■…▼-…•，能够把物业团队养起来▼●▷◇•。
三会落实了▲□◇◁•，接着要完成三资•☆●=•▲，首先得有资源才能形成资产▽○▽-…▲，有了资产才能变成资金▽○…。最后要完成的是三业●▼•，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业◇=，然后装进相关的企业▷△▲-，这样就形成了持续发展■○。
经济观察报=◆□▷：北京有一个老旧小区改造项目=▷□=，先后投入4000多万元▽…▼…，但很难在短期内见到收入•■●，这种状况下▲■•，投入的持续性如何保证◁•■？
如果再加上加装电梯的投入=-▷▽，市场规模在15万亿元左右★●…□•◁。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣★★=•▲□，包括左晖控制的愿景集团▷=、融创中国等开始进入这一领域▼○，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台▲★。
经济观察报◇••◇■：老旧小区改造和加装电梯-•▪，目前社会资本和金融机构参与情况如何☆-▽◇◁□？
融资担保主要来自城市存量☆☆，把边角用地•★、闲置房产▽▪-、低效资源梳理出来△◆…，用来做融资抵押担保◆▼•◆○☆。我们帮几个区县做资产包▷▪-，每个城市都有○▪◁◇-，比如崂山我们梳理出来41处▲△▽-=○。
经济观察报=▽◁▼◇：加装一部电梯的成本是多少◁○…△▽？包括电梯成本•■、安装等环节下来需要多少钱☆□▪△△？
有的是平台公司形式的◇▼=▼，有的是项目层面的•-○◆◆▷，但原则上我们参与的是运营类资产的投资▲■◇=▷，比如说屋顶太阳能▷•◆=，我们参与投资△□…、运营-□◇，资源性资产还是当地国企的=○■-△◁，所有房产证不归我▲△•◁。
董有表示○▲▼●，虽然市场前景诱人▷★，但不同于增量房地产市场★◁，作为存量时代重要形式的老旧小区改造•☆■☆▷，不仅利润薄-◇◁▼…，而且工作推进难度较大□▽。前期进入的很多企业☆…●◆，由于干不下去□…▼，开始撤退△■•。
第一关下来-◁★=▲，不同意的人中•…，起码有一半会同意-○●◁。最后还有个别人不同意◁○，我们会让专业的人去疏导▷▲○▼•▽，沟通情感□▽▲●◆。经过这一轮后●◆◁○•▪，我们再介入基本大部分都能解决掉▷-。但这样做肯定会拉开时间◁▽。
干三五年后都撤了-○。所以未来基于服务市场非常大▼□☆◆☆。如果没有强大的内心很难持续下去★-△★。不光是装配式的硬件标准…★▪，我们赶紧散会了●▪。明码标价◁□▷…▼●。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调□○=▼。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年▪=-；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目◆…◆▲…●，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年★•△。
2020年5月▷▽◆◁，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3☆★△▽◆.9万个••◆▽-，7月-■…，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》=-▲…，对老旧小区改造任务进行了明确==◆，而当年实际完成改造老旧小区4▲•☆.03万个●▽○。
所以◁▽▼○，在这种思路下◇…•●，我们把BTO(即建设◇…◇、移交●▽△▲、运营▽◁▽▷◆，利用小区▼★、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所△○，移交给产权所有人□▷，形成资产包▲▽，为改造所需资金进行融资▲•，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展□◆，做了三普三划三代▲▽•、三资三会三业★…•○☆★。
但更大的挑战是盈利○•◇，无论加装电梯工程▷◆，还是后期维护▷◆=；无论是老旧小区改造前期投入•▪，还是后期运营△□□☆◆，每个环节利润都极薄▼□☆▪★，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式△◇。
比如十四五期间▷▲◇，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3……▪.9万个••◆，去年完成了4•△◇●•.03万个◇○▼□…，今年计划改造5▲=▪.3万个-•■•。我们也做了一个5年计划■◆●◇▷，缺钱●△▽◇□，把资产▷★…■△◁、资金准备好☆•□▪…■，但有资产☆•…、资金还得批规划■□◇-，不批都是违法建设=▪○。
董有●-☆◆：小区里有一部分○••…★-，小区的周边有一部分▲▪•。具体是按照本片区■☆-▲、连片区和大片区划分○◁□▷◆◇，本片区就是小区◆▪…■▪，连片区就是小区周围的公共资源▽-□★▷，连片区是整个街区的公共资源=-。
董有☆-◁：我经历过两次◁◁，一个是在上海某医院家属院加电梯●▲，晚上8点多做工作座谈▽●，聊了有半个小时的时候▼◆▪-，一楼业主指着三楼业主说▼▪：••◇“院长▪▷▲，当年分房■□，你应该把我分到2楼□▷…■，你给我分到1楼不公平▽☆•▪■，你还住在4楼□★，你想下楼•▲▼▲，到死都甭想◁•。◆◇○▽”当时院长站起来了■★○◆▲▽，俩人要打架◇○▪●▽，我们赶紧停这个事儿□●▪▲。
董有○◁◁：一部汽车多少钱□-=■●■？可以是几万块钱▷●●□，也可以是几百万◁▪★■-=，加电梯也一样△•□▼◁，有30万元的（综合成本基准价▼★，下同）▼▪○★•、40万元的▲▲▷▲-…、50万元的●★…◁，像北京和上海定的是60万元▷▲-○◆●。
在上海医院…•◁，每次送一个小礼物■▪▪○，就搞服务费-▪●，老百姓是最大的消费者★■。
经济观察报▪☆●：加装电梯后还需要日常维护△•◁△▲，很多老旧小区没有物业公司●…▽★，后期维护费用谁来出▼•？
去年初▪●，国开行和建行有4360亿元的专项额度□■★•◇，去年底▽▼，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金□◇■▷▷，现在各个银行都在跟进◇△▪☆，但是银行是有条件的•▲…☆，需要抵押担保=•○●◇。
有20%不同意的○☆●☆，一是成本怎么控制▷▪■▼◁▼，第一步我们用五人五步法●▷▲，董有透露■-●…■▼，但是好多小区还没有▲■▼。是银行说了算●◁▽=△，就需要转变思路★○◁，从加梯10年到15年收回成本来说◆●。
配套社区商业如何产出□▼△○◆，最后干瞎了怎么办▷▽△=★□？我们会参与一部分投资▼-，期限从7年到30年不等•◇▪○◇■，策划◁…、规划计划落实到项目后◆◁-，这是一个硬性条件-▽••△，董有☆◁▽◆★：租赁梯收回投资大概是10年到15年●▽=▼，政府补贴40%■▲••…，北京银行○●•、建设银行都谈过了★◇。但打网球根本没地方▪●▪。这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么••○？董有▲☆■△■▷：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润▪=。
还得地方政府配合做一个招商会•△○、一个对接会□▽、搭建一个协调会◇◇=。根据定额▷▼☆、材料标准等确定基准价格▷○▲…◁，选了昆明☆●•▽◁、大理▽◇◆-○、玉溪…▲☆◁▼、宾川◁■★△▽★、洱源5个城市试点☆●-□。物业费不行▲=△▼●，还得有一套做居民工作的软件标准▲▼-！
董有☆=◇：这个市场非常大•○★◆•▲，但是不像过去地产增量时代简单粗暴☆◆••，拿一块地○=▷◇◁“咔★•▽○”一盖楼就卖了★▷■，挣一大笔钱…◇▽。很多企业本着地产思维▪▷■、工程思维来做老旧小区◁▽▼■●◆，所以很难○△○=◇，大部分介入两年就撤了★▼▷★◇，加个电梯4年●•…◁▲▽、5年谁熬得住•▼？
我们得代融■■△★、代建▲-…、代营◆-☆△▽▼，晚上回来满脸阴郁△◆□□▼▽，比如衡水60%的老旧小区没有物业☆☆，春秋擦一次窗户□◁▷，去看了两个小区■--，
光说了半天△▼◆，少一户都不行▲◆◆。而且很麻烦▲▲，这种情况下…•，比如我们打篮球还能找个地方=◁○。
董有◇◁：加装电梯分两类◁◁○◇◇，一类叫租赁梯◁■▽■▲★，一类叫集资梯□★。集资梯是老百姓集资◇•▪，拿钱找人代建…◆■▪▷，产权归居民◇▷▼•△▽；还有一类租赁梯▽▼，资本投资▪▲▽=▲□、建完△•，居民像坐出租车一样○…▪•，每次付费◇☆。现在基本上就两种形式★◁。
在北京……，2003年我们开始投运动馆•▪-，现在筑福有几个运动馆○▲•★△…，还有石景山朗园■…△▲、首钢园区等几个图书馆☆▪；还有利用老厂房改造成文创园•◁■•▽、科创园•-◁•…-，我们公司就在首钢老厂房办公▪-▲，已经7年了◁○▼◆△▽。
董有=★：你恰恰说反了-•○，现在扩大得非常快•▪-▽▽…，去年鲁商集团专门约我见面★◇▷-▽=，说山东省针对老旧小区改造▷▲◇◁▲•，他们有任务=☆●，有资金★☆…◆□▷，请我们合作◇◁。8月18日签了战略协议★△-=◆，10月成立公司☆▷◇，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造▼■•。
经济观察报…☆-◇◆▲：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的▲•，还是通过其他途径解决▷△？
经过多年的实践□▽，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展■◆。比如☆▽○，最初加装一部电梯☆■-•▲□，光审批环节需要46个公章•-★…△=，目前已经简化到15个■◆；以前施工周期126天▷•☆◁，目前已经降至65天▼▼□◆★△。而董有下一步目标是7天▲-。…◇●☆“这么多年□▲▷•=，我们一直建立标准▷▪◁。-◁”董有表示○○-，目前○■◇，在老旧小区改造领域▪▲◇◆△▷，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准▽…◁○，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项◆▷-▽。
各地政府给适当补贴-△●▼▷，上海◇▼◁、北京补24万元-•■=□☆，最近上海加了4万元◇▼○，补到28万元•☆▽▼，广东原来是10万元☆▲，现在加到15万元=☆△▪。山东第一批试点每部补25万元…■▷，150部共补贴了4000万元◁▽…□•，试点完正常6层楼每部补20万元=□…◆，7层再加点○●◁☆■◇，5层再减点■△◆。
董有△○○◇：加装电梯和老旧小区改造△▪，十二五期间是财政花钱-▷○；十三五期间要求企业=○★•◇、居民要参与☆☆■；现在十四五要求居民要出钱★••，企业要参与○□•。需要有社会资本进来△□•◁○，要打通融资渠道●●••▼▷。
很多企业进来时觉得新鲜-□，车是我的■▲，40%有物业的小区也不好▼△…=△，在北京学校家属院○☆-◁□，刚说几句•●■▪•，所以从家庭角度出发☆○，但要搞服务费•■▽○○，有几百部•=-=，说一句线句…◁！
2021年全国两会-△△…▽，老旧小区改造再次被写入政府工作报告○▲，全年计划新开工5•◇◇▼▪.3万个项目●▼•。董有表示△•◁▲，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算◇★▪◁，十四五期间=□□●▼，这一市场规模在10万亿元左右◁▷▪•▼○。
地方政府没有一个协调会◇◆▪，另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与▷……●★◁，一块广告牌一个月200元○△▲•▽，补贴24万元封顶●▷☆▷。现在各地要求老旧小区改造必须有物业•☆▽•。
筑福已经做了11年=◆▽，他们说没人交物业费☆=。比如电梯有三块广告牌◇○◇▷，为什么北京和上海是60万元■○▷，另外我们和辽宁■△••●、广西★▽•◁◇▷、重庆■■■、成都●…◇•…、青岛○▽▽…★▲、宜昌等省市也在接触●○▼●○▲，2020年湖南□★▪▼、广西=◇★▲、广东●▼◁●、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债○◁●△■▪，运营和产出是多少-▷◇？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元▼◆△▪▪▲；实际上利润不高•=•-★•，居民问你管房子管什么◇•●=■▲，周末打造一次卫生△▲▲▷●，
未来存量时代一定得基于运营思维▪•、服务思维★◁，想要引导居民和社会资本出钱▲○☆-▼，那肯定得有收益模型☆○=•■。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益◆◁，用高科技挣钱□★◇，服务业应该是高频低收…▲●。
我们还有一些配套服务▽★○▼☆，如果没有物业就别改•□…•▽☆，你加得上吗•▲•▷◁？所以•●◆▼◁，云南城投给云南省城市更新公司15亿元▽•▪■…◁。今年1月•◁△，抵押担保没问题★--△•▪，这是三代=☆；有些已经到试点实施阶段了☆□•◁-。
董有☆■▽○：筑福有一套系统的方法论…◁○，第一次见面时=▪，我们会把居民分成愿意加装的▽…▪-□、有困难的和有意见的等不同群体=•，我们把不同意加装的叫做守门员◁△=△•☆。
我们和造价处仔细交流过▽=◆•■▷，云南省成立了云南省城市更新公司•□■•▲•，加梯这件事◆•★▽◆，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿▽●●△，二是收回投资的定价◁▷◆。董有▼▲：你不出钱◇▲○，所以一句就够了◆□-▲。我们对接了一些金融机构◆●★，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头○◇。人家给我们骂出来了◁•▪●！
董有▪■：我们以前没做…●★▼■■，现在开始做了=•，因为有些（小区）没有物业◁□▽☆，你得帮着做了▼◇，有的我们自己独立做-■☆-，有的联合当地物业公司一起做▼◆=☆。
海淀加装电梯是北京最多的◆▪，经济观察报▲◁•：老旧小区改造利润较薄▼△…，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足●•●。
光解决一个问题不行=□●▽○，我问物业服务为什么不好□■▷△◇◁，质量怎么保障-□▪■◇；现在走出去了▪…=▽●。产出价值多少…▲●？投资不是我说了算▽◇，
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论▪□▷，通过这些方法论…●▼•○○，不光是老旧小区改造和完整社区△▽•●△△，包括城市中心•…▼☆、安防系统也构建起来了▲□▽。
把资源做好□=，接着做增值服务…••□△，每天早上出去笑容满面◁■◇•，都是我们设计的●◆△•，原来我们是在北京做•◆□▲，从算账模型和运营模型上能够成立▲=-。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算◇●★-，后来算下来不行▲□•▽，加上海淀的是国企做的=…▷◇■，有一定公益性▲•□◇●■，最后定的是每年每户230元到280元价格区间◆☆，收回投资大概是15年-▷。像广州大都是民企融资做的☆◆○-▼，大概需要10年=○。
各地都在积极推动这样的民生工程△•▷…•-，但是要解决的问题▼◇-○，一是需要政府补贴◁●▼●▽★、企业出资◇△、居民出资集合起来△•○◇☆…；二是居民要同意▷☆•◇◇，改造老旧小区△▪•、加电梯过程•☆•…●，总有人反对▷=■▪▷•，总有问题◆★○◆-，怎么办△▷★？大家经常说加梯为什么那么慢▼□▲-•，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯●•◁○◆，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯◆●…■▼•，用时间去换空间■◇，没有这个时间消化不了…◁○•。
董有▪★：还有一些增值收入◆▽•★，比如近期我们和住建委谈小区怎么改■△□，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电●▲◁▷=，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱△◆●△◁◆，这个收入可以补充改造小区的费用-▽•◇☆。而且发出来的电•▼◇▲，小区居民可以用•…○▽，缓解未来碳中和的压力▽■◁◆▲。
董有■★•：筑福主要从前段投资角度出发▷•，当地政府基础类资金缺乏的时候■=▲▲，我们出资或帮助解决融资问题-▼；还有一类◆●○○，愿景他们主要是从后期物业••△、配套用房运营角度进入▽☆▪◁▪。
现阶段主要以央企=◁、国企为主◇▼▲，目前模型都搭建完了▪■△△▷。拉消费◇△=•△○、消费升级是关键•▼，我来了也做不了这个事☆▲◆••。肯定就要吵了○•，董有■△：都在谋划进入•▲☆◁▷。